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不買車位不能進小區?家門口車位究竟歸誰?

來源: 房天下    更新: 2016-06-26    瀏覽: 228    字體:

  小區車位究竟歸誰?該租還是該售?林林總總關于車位的問題多次引發開發商、物業和業主三方的爭議。日前,有報道稱某小區規定業主不買車位,私家車就不能開進小區,引起了不少業主的共鳴。小區的業主有沒有優先使用車位的權利?小區物業有沒有權利出租或者銷售小區的車位呢?

 
 
  回答這些問題我們要先搞清三個問題:
  一、 開發商和物業究竟是什么關系?
  國家提倡建設單位按照房地產開發與物業管理相分離的原則,通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業。但現實中,不少小區物業管理企業均是由開發商派生出來的,普遍存在“父子關系”。了解到這個現象,我們可以這么理解,在小區的車位上,一般情況下,物業和開發商是利益共同體。當然也不排除,由于某些原因,例如新舊物業管理公司更替時,開發商和物業公司有沖突的情況。
 
  二、 小區車位產權是如何判定歸屬的?
  根據《中華人民共和國物權法》第七十四條,建筑區劃內,規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。建筑區劃內,規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬,由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位,屬于業主共有。
 
  三、小區的車位分幾種?
  一般情況,車位分為3類:產權車位、公攤車位、人防車位。
  產權車位主要是指開發商自建的地下車庫,且開發商單獨取得車庫產權。在這種情況下,開發商可以委托物業公司租售車位。
  公攤車位是車位面積已經列入公攤面積被分攤。根據《物權法》第七十四條第三款規定,占有業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位,屬于業主共有。
  人防車位是人防工程的規劃車位。按照《物權法》和《人民防空法》立法中“誰投資、誰受益”的原則,在不妨礙防空功能和滿足業主需要的前提下供業主使用,并可按約定收取一定的費用。開發商只擁有使用權,不擁有產權,只能出租,但租期不得超過20年。
 
  回到開篇的案例,物業有沒有權利禁止不買車位的業主車輛進入小區呢?
  我們首先要看小區的車位屬于哪種性質,如果是開發商的產權車位,小區的業主可以成立業主委員會和物業進行交涉和維權。如果是人防車位,開發商沒有產權,出售車位是違法的。如果是公攤車位,這類車庫所有權屬全體業主共有,根本談不上出租和出售。

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